Wenn Mieter plötzlich ausziehen müssen
– Sie ist einer der häufigsten Kündigungsgründe einer Wohnung: die Anmeldung auf Eigenbedarf. Grundsätzlich steht es Vermietern frei, den Vertrag in solchen Fällen zu beenden.
Wann darf gekündigt werden?
Nicht jede nahestehende Person kann als Kündigungsgrund angegeben werden. Geltende Familienmitglieder sind direkte Verwandte wie Kinder, Enkel, Eltern sowie Großeltern. Geschwister, Stiefkinder, Neffen und Nichten gehören ebenfalls dazu. Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner sowie die Schwiegereltern kommen gleichfalls in Frage. Nicht zulässig sind: Onkel und Tante, Cousin und Cousine, Großnichte und -neffe, Patenkinder, Kinder des Lebensgefährten, geschiedene Ehegatten, Eltern des Lebenspartners sowie – mit Ausnahmen – Schwager und Schwägerin.
Wer auf Unterstützung im Alltag – etwa durch Haushaltshilfen, Pflegepersonal und Hausmeister – angewiesen ist, darf das Mietverhältnis beenden. Wer einen Angestellten unterbringen möchte, hat ein berechtigtes Interesse für die Kündigung eines Mietverhältnisses. Auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin (Az. VIII ZR 127/08).
Gründe müssen nachvollziehbar sein.
Soll eine Wohnung für den eigenen Bedarf geräumt werden, muss der Eigentümer die Entscheidung schriftlich begründen. Im Schreiben muss stehen, für wen und warum die Wohnung benötigt wird. Die Mitteilung, dass der Vermieter selbst oder etwa der Sohn mit seiner Familie einziehen möchte, reicht aus. Persönliche Daten müssen nicht angegeben werden.
Die Argumentation sollte detailliert und konkret sein. Wichtig ist, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich benötigt, beispielsweise als Altersruhesitz oder um in der Nähe der eigenen Kinder zu bleiben. Denn: Eigenbedarf besteht erst dann, wenn es einen tatsächlichen Bedarf gibt und die Gründe nachvollziehbar sind. Alleine der Wunsch dort einziehen zu wollen, zählt nicht.
Zudem muss der Vermieter angeben, warum die Kündigung genau zu diesem Zeitpunkt ausgesprochen wurde und die Immobilie zu dem genannten Termin benötigt wird. Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarfs, hat der Mieter mindestens drei Monate Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen. Es gelten die normalen Kündigungsfristen, die vertraglich geregelt sind.
Widerspruch möglich.
Nicht immer ist die Kündigung rechtens. Etwa dann, wenn der Vermieter die Wohnung nur gelegentlich nutzen will oder der Eigenbedarf lediglich auf dem Papier vorliegt. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Eigentümer unliebsam gewordene Mieter loswerden möchte. Bei einer Zweckverfehlung, etwa wenn die Wohnungsgröße nicht angemessen ist, kann die Kündigung ebenfalls angefochten werden. Der Besitzer muss bereits bei Abschluss eines Mietvertrages darauf hinweisen, dass möglicherweise in Zukunft Eigenbedarf besteht.
Manchmal trifft eine Kündigung einen Mieter nicht nur plötzlich, sondern besonders schwer. In diesem Fall muss ein Gericht sorgfältig prüfen, ob eine soziale Härte vorliegt. Das ist bei Schwangeren, Kranken und älteren Menschen der Fall. Wenn Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung unzumutbare Härte geltend machen, müssen Gerichte künftig sorgfältig die Interessen der beiden Parteien prüfen und abwägen. Das entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 270/15). „Härtefälle sind immer Einzelfälle. Sie lassen sich niemals in ein enges gesetzliches Korsett zwängen“, sagt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Er erteilte damit Forderungen nach einer gesetzlichen Verschärfung eine Absage. Härte liegt auch dann vor, wenn der Mieter keine angemessene Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findet.
Eine Einschränkung wird durch die Sperrfrist geregelt. Sie tritt in Kraft, wenn ein Mietshaus in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Dann darf Eigenbedarf frühestens nach Ablauf von drei Jahren geltend gemacht werden. Es gibt allerdings Städte, in denen der Vermieter innerhalb der nächsten zehn Jahre keinen Eigenbedarf anmelden darf.
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