Reißender Absatz trotz hoher Preise
— Köln und sein „Speckgürtel“ verzeichnen nach wie vor ein überdurchschnittlich starkes Bevölkerungswachstum. Gleichzeitig hinkt der Wohnungsneubau den errechneten Bedarfszahlen hinterher. Die Nachfrage ist also deutlich höher als das Angebot. Die Folge: Kaufpreise für neu gebaute Eigentumswohnung und Häuser steigen kräftig, im Gefolge auch die von Bestandsimmobilien. Die Mieten entwickeln sich ähnlich, aufgrund gesetzlicher Vorgaben aber nicht ganz so dynamisch.
Fast die ganze Region wächst. Das Bevölkerungswachstum konzentriert sich auf die Städte Köln, Bonn und Siegburg. Leverkusen, der Rheinisch-Bergische und der Rhein-Erft-Kreis sowie Teile des Kreises Euskirchen haben ebenfalls Zulauf, der Oberbergische Kreis oder Erftstadt jedoch nicht. Während in Köln im Jahr 2016 gerade einmal 2,8 Neubauwohnungen je 1.000 Einwohner fertiggestellt wurden, liegt diese Zahl im Umland deutlich höher: Meckenheim 7,3, Nümbrecht 4,6 und Bergisch Gladbach 4,2. Das hat die KSK-Immobilien GmbH, der Makler der Kreissparkasse Köln, in seinem Marktbericht 2018 soeben festgestellt.
Plus von über zehn Prozent. Entsprechend angespannt ist der Markt für Eigentumswohnungen besonders in Köln und Bonn, aber ebenso in den Nachbarstädten. Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften kommen in den Großstädten kaum noch auf den Markt, in angrenzenden Städten ist auch hier mehr Nachfrage als Angebot. In weiten Teilen von Köln sind flächendeckend Preise von mehr als 2.950 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen gängig. Für neu gebaute Wohnungen werden inzwischen durchschnittlich über 5.000 Euro verlangt, ein Anstieg von 550 Euro allein im Jahr 2017. Dennoch finden die angebotenen Wohnungen reißenden Absatz. Vor allem im linksrheinischen Stadtgebiet ist das Preisniveau hoch, aber gleichfalls in Deutz, Poll, Westhoven und Flittard am rechten Rheinufer, so KSK-Immobilien.
Dennoch gibt es in Köln noch günstigere Wohnungen zu kaufen, etwa in Finkenberg, Gremberghoven oder Wahnheide. Aber selbst in Teilen von Hürth, Frechen und Pulheim werden inzwischen Preise von über 2.750 Euro aufgerufen, Bergheim hingegen ist schon wieder recht günstig. Bonn und Bergisch Gladbach sind ebenfalls Hochpreisgebiete, während das Preisniveau weiter östlich sinkt.
Blase oder nicht? Die Frage, die Eigenheim-Interessenten, Kapitalanleger und Finanzexperten gleichermaßen beschäftigt: Ist diese starke Preissteigerung eine Blase, die irgendwann platzt und womöglich den ein oder anderen Immobilien Käufer mit mehr Hypothekenschulden zurücklässt als Haus oder Wohnung dann noch wert sind? „Eine Blase hatten und haben wir nicht. Sicher gibt es hier und da einzelne Übertreibungen, die dem niedrigen Zinsniveau oder auch Preisausreißern für Liebhaberobjekte geschuldet sind. Aber insgesamt liegt das Angebot an Wohnungen deutlich unter der Nachfrage, und wir haben weiterhin keine Fertigstellungen über den Bedarf hinaus. Auch die Tatsache, dass die Banken und Sparkassen die Vergabe von Krediten sehr genau prüfen, also keine riskanten Kredite vergeben, spricht dagegen, dass der Markt überhitzt“, sagt Matthias Wirtz, Leiter Research der KSK-Immobilien.
Leichte Übertreibungen. Der Meinung ist ebenso Sven Bährens, Leiter der Commerzbank-Filiale Köln, mit einer Einschränkung: „Deutsche Immobilien sind in der Regel solide finanziert. Im Moment spricht noch alles dafür, dass die Preisentwicklung realistisch ist, allerdings ist sie in manchen Lagen des ständig wachsenden Speckgürtels rund um Köln und Bonn schon etwas übertrieben. Das sollte man im Hinterkopf behalten.“
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